与房屋租赁有关的几个法律问题
主讲人：杨长城
内容提要：
一、 买卖不破租赁原则的适用
二、 未经消防验收房屋租赁合同的效力问题
三、 次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权问题
案例：
甲与乙签订了房屋租赁合同，合同约定甲将其房屋出租给乙，租期五年，并规定如果乙方拖欠租金3个月，甲方有权解除合同。租赁至第三年，甲将房屋出售给丙，并办理了房屋过户手续，乙依照其与甲的租赁合同继续使用该房屋。现丙以乙在房屋买卖之前拖欠甲租金8个月已符合合同解除条件为由提起诉讼，请求法院解除租赁合同。诉讼中，乙提出反诉，要求丙承担在甲出租房屋期间因未及时履行房屋维修义务所产生的维修费。
争议点：
一种意见认为，对于丙的诉讼请求的乙的反诉请求应予以支持。理由如下：根据买卖不破租赁原则，租赁合同在乙和丙之间仍然有效，或者说，丙取得了甲在合同中的地位，即该租赁合同由于房屋买卖只是合同主体发生变更，合同的其他条款并没有发生变化，因此，丙可以根据甲乙之间租赁合同的约定行使单方解除权，乙也可以要求维修费。
另一种意见认为，应驳回丙的诉讼请求和乙的反诉请求。理由如下：虽然根据买卖不破租赁原则，租赁合同在乙和丙之间继续有效。但该合同是在乙和丙根据甲和丙之间的租赁合同条款成立的新合同。根据合同的相对性原理，主张合同解除只能由甲来行使，乙主张维修费也只能向甲主张，丙并不是合同的相对人，所以丙的主张不能支持，乙的反诉也不能支持。
法理分析：
导致对本案产生不同的意见，分歧的主要缘由在于买卖不破租赁是否属于合同权利义务的概括移转，如果买卖不破租赁属于合同权利义务的概括移转，丙与乙之间的租赁合同是原合同的继续，应按第一种意见处理；如果买卖不破租赁不属于合同权利义务的概括移转，丙与乙之间的合同是新合同，则应按第二种意见处理。我们分析一下，买卖不破租赁是否属于合同权利义务的概括移转。
合同权利义务的概括移转是指合同当事人一方将其权利义务转让给第三人，由合同受让人取代转让人成为合同的一方当事人，该受让人享有原合同的权利义务。合同权利义务的概括移转即可基于合意而发生，也可基于法定而发生。基于合意发生的移转需经合同另一方当事人的同意，未经合同另一方的同意对其不发生效力，即转让合意不具备外部效力，因为合同权利义务的概括移转对合同另一方当事人利益影响巨大，所以必须经其同意方对其发生效力。根据我国《合同法》的第八十八条的规定，合同权利义务的概括移转需经合同对方的同意，而在买卖不破租赁中，由于出租方因房屋所有权人的变化而发生变更，无须承租人的同意。因此买卖不破租赁不是意定的合同权利义务的概括移转。
那么，买卖不破租赁是否是法定的合同权利义务概括移转呢？买卖不破租赁的立法初衷在于保护承租人的居住权，法律规定在此特定情形下使债权优先于物权，承租人可按原租赁合同继续使用房屋。也就是说，买受人与承租人之间的租赁关系是基于法律规定而发生的。但这种基于法律规定发生的租赁关系并不是合同的法定概括移转。根据我国现有法律的规定，合同的法定概括移转主要发生在两种情形：一是因继承而发生的。如被继承人订立合同后死亡的，继承人即可依继承法的规定承受被继承人在该合同中的权利和义务。一是因法人的分立、合并而发生的。根据《合同法》第90条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”
综上认为，基于买卖不破租赁而在买受人与承租人之间发生的租赁合同，是基于原租赁合同的条件成立的新合同，并不是原合同权利义务的概括移转。就本案而言，甲未行使单方解除权表明其放弃行使该项权利，该解除权并不能由买受人承继。进一步言，在甲与乙租赁期间发生的债权债务均不能基于买卖不破租赁发生概括移转，如乙欠甲的租金，再如甲未及时修复房屋时，乙自行修复所支出费用的求偿权等等。由于买卖不破租赁不是合同权利义务的概括移转，因此，丙主张合同解除的行为违背了合同的相对性原理，其主张不应支持。乙的反诉主张同样违背合同的相对性原理，也不能支持。
一、买卖不破租赁原则的适用
（一）买卖不破租赁原则的基本内涵
是指出租人在租赁期间转让租赁物所有权的，该转让所有权的行为不影响出租人与承租人之间的租赁合同的效力，承租人可以基于原租赁合同对抗租赁物新的所有人基于所有权的权利主张，直至原租赁期限届满。
（二）买卖不破租赁的法律依据
《合同法》第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《物权法》第190条、《担保法》第48条、《海商法》第138条、最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条等等。
（三）买卖不破租赁的适用条件
第一，租赁合同已成立并生效；第二，租赁物已交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
（四）买卖不破租赁的适用范围
动产或不动产；出售；强制拍卖；抵押；赠与及遗赠；互易；作为公司、合伙出资；基于意思自治的和国家强制力的所有权变动。
（五）对未登记备案的房屋租赁合同，是否适用买卖不破租赁原则？
《合同法》229条、合同法司法解释（一）第9条。
（六）因公权力行为产生的所有权变动是否适用买卖不破租赁原则？
最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条2款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
（七）买卖不破租赁原则限制适用的情形：
1、已经登记的抵押财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定。
租赁合同成立并生效在先，但实际交付租赁物在抵押登记之后的，不适用买卖不破租赁。
2、执行中存在不适用买卖不破租赁的情况
最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条2款规定除去租赁权情形
3、买卖不破租赁合同履行不能
4、已经被查封的财产出租的，不适用买卖不破租赁的原则
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条的规定。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第3款：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
5、破产财产处理过程中不适用买卖不破租赁
第一，有悖于破产法的基本制度和分配原则；
第二，不利于破产财产的变现与分配。
二、未经消防验收的房屋租赁合同的效力问题
2004年，《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，批复认为：
第一，出租《消防法》第10条规定的必须经过公安机关消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。
第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。
注：新《消防法》于2008年实施后，对原《消防法》第10条第1款进行了修改，即只有国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。
2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。
三、次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权
案例：
A公司将房屋出租给B公司，租期5年，房租按年交付，逾期超过15日A公司有权解除合同。合同履行过程中，B公司将房屋转租给C公司。合同履行至第3年时，由于B公司拖欠租金超过15日，A公司发出解约通知，并起诉要求B公司腾房。一审法院判决B公司腾房。B公司提出上诉，理由是：根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。C公司也另行以次承租人行使抗辩权纠纷向基层法院提起诉讼，B公司以此为由向二审法院申请中止审理。
评析：
突破了传统合同的相对性原则，使次承租人获得了能够对抗出租人的合同解除权的代偿请求权，维护了租赁关系的稳定性。但实务操作中仍存在如下法律问题亟待解决：
第一，关于次承租人的诉讼主体地位问题
第二，关于次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权的行使期限问题
