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论商品房买卖合同常见纠纷的产生原因及对策

来源:黑龙江孟繁旭律师事务所 日期:2008-08-23
        随着我国住房体制从福利分房全面转变为货币化、商品化以及我国城镇居民生活水平的不断提高,公民购买新建商品房的规模与日俱增、二手商品房交易的频率也越来越快,商品房交易已经成为拉动我国近年来GDB快速增长的重要因素。但是,我们也必须同时注意到,在买卖新建商品房或进行二手商品房交易过程中,总是不可避免地出现各种纠纷,有些纠纷甚至发展成为影响一定区域内安定团结的群体事件,不仅对我国商品房交易市场的健康发展产生了消极的影响,而且对构建和谐社会产生了较大的破环力。本文拟就商品房买卖合同常见纠纷的产生原因及对策谈几点粗浅认识,以求教于同仁。
        一、房屋买卖合同的法律特征
        房屋买卖合同,是指当事人双方约定,一方交付房屋并移转房屋所有权于他方,他方受领房屋并支付价款的合同。房屋买卖合同作为买卖合同中的一种具体形式,不仅具有买卖合同共有的双务、有偿、诺成等特性,同时由于它又是以不动产为标的物的特殊买卖合同,所以,房屋买卖合同还具有以下几个特性:
        一、法律调整的广泛性。房屋买卖合同的订立和履行,不仅要遵守《合同法》等调整债权债务关系的法律规定,还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《商品房销售管理办法》等涉及物权管理的法规和政府规章的约束。这一特点,不仅影响房屋买卖合同的效力,而且直接关系到订立后的合同是否能够全面履行。
        二、必须采取书面形式。与一般合同可以不签订书面合同不同,房屋作为特殊的不动产,在签订买卖合同时受到严格限制,只有签订书面合同或按照统一规定的格式文本签订合同,才能产生合同成立的法律效力。
        三、合同生效并不等于物权变更。房屋买卖合同签订生效后,双方当事人应当向房地产交易中心提交有关证件,经审查符合房屋买卖条件,办理过户手续(或取得产权证)后,房屋所有权才真正转移。未经过户登记(或产权登记)的,即使双方签订的合同具有法律效力,也只是在当事人之间产生债的关系,并不会必然导致合同标的物的物权变更。这一点是房屋买卖合同与其他债权合同最重要的区别。 
        二、房屋买卖合同常见纠纷的产生原因
        由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别。归纳起来,主要有以下四个方面:
        (一)先天不足。这方面的纠纷主要表现为:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
        (二)市场变化。由于商品房属于价款较高的大宗商品,而商品房买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当商品房市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
        (三)性质混同。很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
        (四)约定不明。这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
        三、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在商品房买卖过程中往往处于弱势,所以本文重点强调买受人要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
        (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
        商品房买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
        (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
        对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
        此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式。
        (三)扭转对有关问题的模糊认识。
        为避免因对合同约定内容的错误理解而发生纠纷,对下列容易产生纠纷而法律已有明确规定的问题应该给予特别的注意:1、关于《认购书》及其定金的关系。应明确没有定金条款的《认购书》仅是购售双方交易意向的表述,购房者和开发商之间并不存在权利义务关系,但购房者交纳了定金,认购书的性质就由意向书变成了协议,购房者与开发商之间就有了权利义务关系,彼此受定金罚则约束。2、关于按揭付款方式的效力。应明确按揭付款方式只是效力待定条款,是以银行和住房资金管理中心批准贷款为成立要件。如因银行或住房资金管理中心未批准贷款申请造成购房者逾期或不能支付购房款,约定的按揭付款条款无效,购房者并不承担违约责任,双方均可解除购房合同。如因购房者原因致银行或住房资金管理中心未批准贷款的,例如提交虚假证明材料等,购房者虽不承担违约责任,但应承担相应的过错责任,如因此造成双方解除合同的,开发商可向购房者要求一定的损失赔偿。3、关于逾期付款或交房违约金的比例。应明确虽然当事人可以自主约定逾期履行违约金的比例,但原则上不能超过要求支付违约金一方当事人所受到实际损失的30%,否则将不受法律保护。4、关于规划、设计的变更。应明确开发商可以对原规划、设计进行变更,但开发商应在变更确立之日起10日内书面通知买受人,买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更以及由此引起的房价款的变更。如果开发商未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房,由开发商承担违约责任。5、关于开发商欺诈纠纷。应明确开发商在销售时,存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实等三种情形的,购房者可要求解除合同,并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。6、关于先交费后入住的法律基础。应明确除合同中约定以购房者支付相应费用作为房屋交付条件的,开发商以购房者先行支付相应费用作为房屋交付条件没有法律依据,由此导致逾期交付房屋的,应由开发商承担相应的违约责任。7、关于广告宣传与合同的关系。商品房销售广告和宣传资料中对商品房的描述和承诺除载入商品房买卖合同外,房屋的描述和承诺对房地产开发企业并不具有约束力。如商品房的描述和承诺明确具体,且对商品房买卖合同的订立和房屋价格存在重大影响,该描述和承诺应视为商品房买卖合同的内容,出卖人未履行该承诺,应视为违约,购房者可向出卖人要求违约赔偿。 
        (四)密切关注政府行业政策变化
        前面谈到,房地产业的发展与国家宏观政策之间存在着十分密切的关系,国家已经把对房地产业的政策调整作为调控国民经济发展速度的重要手段。由于种种原因,我国经济发展还没有彻底从投资过热- ----国家干预----经济降温----社会矛盾加剧----国家干预----经济升温----投资过热这一怪圈跳出,在至今不到15年的时间里,随着国家房地产政策的变化,我国的房地产市场发生了几次大起大落。在经济过热时,房屋买卖市场是卖方市场,违约方主要是售房方;在经济降温过程中,房屋买卖市场是买方市场,违约方主要是买房方。但是,在经济发展冷热转换过程中,如果是与开发商或通过房屋中介签订房屋买卖合同,作为买房或卖房的个人大多处于劣势。所以,要想在买卖房屋过程中掌握主动权、避免或减少损失,不仅要严格审查对方当事人的主体资格、对合同的每一条款字斟句酌、避免犯常识性错误,而且应该密切关注国家和当地政府有关房地产重大政策(特别是土地、房贷、税收等政策)的变化,在对有关政策进行全面分析的基础上再做出相应的选择。如果不能及时掌握相关政策的出台或变化,就不会对房地产市场的发展趋势做出准确判断,就会使我们被纷繁复杂的表面现象所迷惑,只见树木不见森林,无法对确定房屋买卖的最佳时机以及合同的内容着重点。
        总之,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,要对合同的有关条款“斤斤计较”,更重要的是要站在把握全局的高度上,了解交易对方买或卖的动机和实力,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。

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