[数日前，参加了一起房产登记行政案件。案情简单，是登记为产权人的丈夫背着没有登记为产权人的妻子将房屋转卖不知情的善意第三人，办理产权转移登记后，妻子以房屋共有人身份称“其未同意”，诉登记机关撤销对第三人所颁发证书。审理中，产生两种观点，一是转移登记需“隐性”共有的妻子签字同意，否则撤销对第三人的颁证；另一是只登记申请人夫名下并颁发了权属证书的，在登记为“产权人”的当事人处分房产时，登记机关在办理转移更名登记时无需配偶签字同意（与第三人恶意串通除外）。开庭尚未结束，法院表态是倾向于观点一。]
        根据行政诉讼法第五条规定，我国司法审查的程度（深度）原则上只限于具体行政行为的合法性。就本案，如何进行合法性审查？老弟认为，应以房地产登记部门的登记办证时的审查程度为限，即在程序上实行严格审查，在实质上实行适度审查，审查证实构成要件的材料的真伪。
        一、以房地产登记部门的登记办证的形式审查程度为限，理由如下： 
        （一）、法律法规对此没有严格实质审查的明确规定。我国目前有关房产权属登记方面的法律依据主要有建设部《城市房屋权属登记管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》等法规、规章以及地方性有关房产登记的规定。在这些法规、规章里面，只规定了申请人在申请房产登记时应向房产登记机关提供哪些材料，并未规定房产登记机关必须应对这些材料的真实性进行审查。
        （二）、符合我国国情。我国是发展中国家。目前我们国家还没有这个能力要求房产登记机关对申请人提交的证件以及与此有关的利害关系人逐一进行实质审查。所以采用实质审查不可能。
        （三）、作为依申请的登记行为，登记机关没有义务对申请人是否共有房产而去调取相关的证据。负举证责任的是申请人，其必须按照规定提供全部证明其合法取得该房产的证据及法律、法规要求的其它材料。就转移登记，《城市房屋权属登记管理办法》只明确规定对权利人（申请人 ）审核，没有要求对权利人以外的“隐性”共有人还要实质审核。所以登记机关在履行该职责时无权确定房产的权属，要求其对所有可能存在的利害关系人一一把握，既无可能，又无必要。
        （四）、采用严格的实质审查的标准与登记行为的性质不相符。房产登记行为是指房产主管机关代表政府对房屋所有权和居住权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋权属关系的行为，这种行为属于行政确认行为。登记行为虽然对行政相对人或利害关系人的权利义务产生一定程度的影响，但登记行为本身并不能直接对相对人设定行政法上的权利义务，该行为虽然也产生一定的法律效果，但这种效果完全基于法律的直接规定而产生的，并非基于行政机关的意思而产生。登记行为不是对行政相对人与他人之间权利或事实状态的裁决，它仅是对行政相对人与他人之间权利或事实状态的记载。登记所确认的权利只是推定权利，并未剥夺真正的权利人反驳的机会。所以采用严格实质审查标准没有必要。 
        （五）、行政诉讼的目的、性质考虑。行政诉讼的目的是解决行政相对人与行政机关之间的行政争议，它主要体现司法权对行政权的监督。采用实质审查的标准则使行政诉讼陷入确定真正权利人、解决房屋归属之中，行政诉讼变成了民事诉讼。 
        综上，老弟赞同应以房地产登记部门的登记办证时的形式审查程度为限。
        二、在实质上实行适度审查，审查证实构成要件的材料的真伪。
        《行政诉讼法》第四条规定“人民法院审理行政案件，以事实为根据，以法律为准绳”。行政案件与民事案件在“事实”上相比有其特殊性，民事案件有客观事实和当事人认为的事实；行政案件有客观事实和行政机关认定的事实。民事案件中当事人认为的事实不是依据法定程序作出的，主观随意性较大，在整个诉讼过程中也经常变动。行政案件中行政机关认定的事实是按照法定程序和权限作出的，在诉讼过程中较少也难以改变。不管是怎样，所谓“事实”，法律规定的事实是“证据证明的事实”，即法律真实。夫或妻一方申请成为房屋产权人，在行政法角度，初始登记档案，就是“证据证明的事实”，登记的产权人就是法律意义上的真正权利人。这虽然可能和客观事实并不符，但是导致与法律意义上的真正权利人不符的原因在于夫或妻，与登记机关无关。法律已经规定有“共有人应当领取共同共有所有权证书”，相对人不主动申请，是自己对权利的放弃。
        笔者认为主要以形式审查并不是从字面上简单的去理解，虽然法律没有要求必须应对这些材料的真实性进行审查，但法院还要审核构成要件的材料的真伪。我国建设部的《城市房屋权属登记管理办法》以及地方政府制定的有关房屋权属登记的规定中相关条款对房产登记的条件主要涉及了以下四个方面的内容：一是申请人身份的证明。包括身份证、委托书、公证书等。二是与登记房产相关的证件。以房屋权属转移登记为例，包括房屋所有权证、转移登记合同、申请书等。三是房屋权属清楚的证明材料。如法院生效的确权判决等。四是是否存在不予登记的情形。，上述内容在法律规范中被归纳为证件齐全、权属清楚。只要具备以上的真实性，即符合了在实质上实行适度审查。
        于是，法院要求登记机关实质审查，要求发现房产和的真正权利人，挖掘出登记书外的妻子。否则，即使第三人基于对登记证书的信赖，也要撤销对第三人的颁证行为。此观点明显失当，这种观点明显否定了房产登记的法律效力和目的。
        最后，基于以上的论证，老弟观点是倾向观点二。