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物权法司法解释表格解读最终版--张立伟

日期:2016-03-05
 
焦点一:不动产登记与物权确权争议
第一条因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。
 
 
行政诉讼中一并解决的不受理
《行政诉讼法》第六十一条在涉及行政许可、登记、征收、征用和行政机关对民事争议所作的裁决的行政诉讼中,当事人申请一并解决相关民事争议的,人民法院可以一并审理。
在行政诉讼中,人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的,可以裁定中止行政诉讼。
 
 
 
第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。
1.登记簿有权利推定力
2.有反证可推翻
 
 
登记簿有形式推定力,但有相反的实质性证据可以推翻形式推定力。
 
 
 
 
 
焦点二:预告登记与债权人保护争议
第三条异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
失效仍需审
第十九条第2款不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
 
异议登记的含义和作用
第四条未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。
预告登记有阻却在后的物权变动功效
第二十条第1款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记的含义和作用
 
区分原则(原因行为和结果行为的区分)
 
 
第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
 预告登记中“债权消灭”的认定
第二十条第2款预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
 
 
 
焦点三:特殊动产物权转让中的“善意第三人”争议
第六条转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。
特殊动产物权变动——交付生效
第二十四条船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
 
动产物权变动的生效要件为:交付
 
 
焦点四:法律文书与物权变动的争议
 
 
第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
“法律文书”的列举。
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
对“法律文书”的限缩解释
第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。
非基于法律行为享有物权的,虽未完成物权公示,仍然享有物权请求权
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
非基于法律行为发生的物权变动
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
第三十四条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
第三十六条造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
 
 
第三十七条侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
 
 
焦点五:共有制度下的物权争议
第九条共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。 
继承、遗赠并不涉及优先购买权
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
优先购买权的前提:1.发生权利转让;2.特定的权属关系人(特定的主体);
3.“同等条件”
继承、遗赠无同等条件可言。
第十条物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 
“同等条件”要综合考虑
 
第十一条优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定: 
(一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准; 
(二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日; 
(三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日; 
(四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。 
优先购买权行使期间:
1.有通知且通知对期间有明确约定的,从通知,但必须15日以上;
2.通知中未载明期间的,为15日;
3.未通知,自知道或应知之日起15日;
4.未通知且无法确认是否知道或应知的,6个月。
 
物权稳定原则
 第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。 
 其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持: 
(一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求; 
(二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。 
 
 
 
优先购买权请求不予支持的情形:
1.未在期限内主张;
1.变更同等条件的
2.仅主张撤销其他转入合同或认定合同无效,未主张优先购买的。
 
 
第十三条按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。 
优先购买权须存在对外转让
第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
 
第十四条两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。
 
 
焦点六:善意取得制度的争议
第十五条受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。 
  真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。 
1.善意的认定;
2.举证责任在主张非善意一方。
 
 
第十六条具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:
  (一)登记簿上存在有效的异议登记; 
  (二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意; 
  (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项; 
  (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误; 
  (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。 
 
“知道”的认定
 
 
第十七条受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。 
重大过失的认定
 
 
第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。 
  当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 
  法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。  
“受让时”指的是物权转移登记或交付。
 
第二十五条 动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。
 
第二十六条 动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
第十九条物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 
“合理价格”的认定
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
 
第二十条转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。 
 
第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
 
第二十一条具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持: 
  (一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效; 
  (二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
合同无效或被撤销的情况下,该买受人不能主张善意取得
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
 
 
《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
 
 
 
 
焦点七:该解释的溯及力争议
第二十二条本解释自2016年3月1日起施行。 
  本解释施行后人民法院新受理的一审案件,适用本解释。 
  本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。
本解释施行后人民法院新受理的一审案件,才适用本解释。 
 
 

所属类别: 事务所专题

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