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十、商品房欺诈是否可得双被赔偿?

日期:2009-11-13

 

  当前,开发商欺诈购房人的事情比比皆是,购房人作为消费者受到欺诈后可否依《消法》第49条,主张双倍返还呢?目前有截然不同的两种观点:
  一、否定说认为,商品房买卖不适用《消法》第49条。不少法院的意见就是这样,代表着开发商的利益。其理由有三:1、《消法》制定时,针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题,其适用范围不包括商品房。同时制定的“产品质量法”明文规定不包括建筑物。2、商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异,商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况,与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观,商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。3、商品房买卖合同金额巨大,动辄数十上百万,如判决双赔,将导致双方利害关系的显失平衡。
  二、肯定说认为,商品房买卖欺诈适用《消法》49条。这一观点被法律专家、学者、广大律师以及购房消费者所接受。我们认为,商品房是商品,而只要是商品就应纳入《消法》的范围。从法理讲商品房买卖欺诈适用《消法》49条“双赔”是完全说得通的。开发商因自己的欺诈行为酿成“双赔”苦果,给予消费者几十万、上百万的赔偿与开发商成千上亿的资产和获取的巨大不法利益相比,并非显失公平。而且1999年制订《合同法》,没有把商品房列在商品之外。其第113条第二款中明确谈到:“经营者出售的商品或提供的服务有欺诈行为的,适用《消法》的规定”,实际又重申了《消法》第49条,而且,没有将商品房划在适用范围外。 我们认为,买房的消费者遭受欺诈,承担的风险很大,其依法享有的权利救济不能无故予以限制。而从事欺诈的开发商获利空间大,让其承担惩罚性赔偿责任没有什么不公平。当前,大多数开发商对《消法》第49条过于敏感,我们认为没有必要。在房地产市场的相关法律、法规逐渐完善,市场走逐步成熟的今天,《消法》第49条的作用如同一支悬于空中的宝剑,声讨的是“害群之马”,保护的是大多数诚信企业。这把宝剑最终会促使房地产市场形成良好的秩序,提高消费者的信心,从而刺激消费者的购买欲,进而拉动经济的增长,有百利而无一害。当然,在司法实践中,该条款的可操作性也需要引起立法者的重视,如对欺诈行为的界定问题,如果能出台相关的法律或解释,将有利于该法律的实施,从而也使得法官在审理案件时有具体的法律可依,不再感觉案件棘手。这样,受益的最终是全国的人民群众。
 
                                    黑龙江孟繁旭律师事务所
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