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九、购房“订金”或者“定金”都能退吗?

日期:2009-11-13

 

  定金问题是商品房买卖中存在问题较多的一个法律问题。随着个人购房主体的增加,我们在接待当事人咨询的过程中,越来越多的遇到因“定金”或“订金”而引发的纠纷。从法律角度来讲,产生这种现象的主要原因是当事人对相关法律知识的欠缺,并在购房活动中片面的注重价格、地理位置等问题,从而忽略了对法律程序和法律问题的识别,为购房的整个过程埋下了隐患。 前文已述,开发企业在签订正式合同之前往往收取买方一定数额的钱款,如果双方不能就合同的条款达成协议,谈判破裂,开发商就以定金不退相要挟,迫使买方接受卖方的不平等条款,买方的真实意思根本不能体现在合同中。
  这样的事情时有发生。那么,购房“订金”或者“定金”都能退吗? 
  《商品房销售管理办法》第二十二规定,不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。对这一条款我们是这样理解的:
  1、“订金”或者“定金”能不能退回来,取决于房地产开发企业是否符合商品房销售条件。
  2、“订金”或者“定金”能不能退回来,还取决于这笔钱的性质。通常认为,“订金”属预订款性质,而“定金”则具有担保性质。
  3、“订金”或者“定金”能不能退回来,同样取决于当事人双方的约定。在约定与法定并存时,只要约定的内容不是法律明令禁止的,约定就应当优先。需要强调的是,“当事人之间另有约定的,从其约定”,这句话是该条第二款的内容,也就是说在房地产开发企业不符合商品房销售条件时,是不能特别约定不退的。这对保护购房人是有利的。
  那么,在房地产开发企业不符合商品房销售条件,而又收取了“定金”的情况下,“定金”能否得到退还呢?我们认为可以退还,因为,该条款规定此种情况,“地产开发企业不得销售商品房”,这是一个禁止性规定,由于定金合同是从合同,主合同无法成立或者无效,那么,定金合同也无法独立存在并有效,而且过错在开发企业,故应退还。
  在房地产开发企业符合商品房销售条件时,“订金”或者“定金”该不该退回来,则变得更加复杂。开发商也容易从中做手脚,购房人应格外注意。
 
                                    黑龙江孟繁旭律师事务所
                                        徐冰 律师

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