目前在商品房交易过程中，许多开发商在签订正式合同前，都要求购房人签认购书，同时要求购房人交纳金额不等的订金或定金，开发商为购房人保留房号，购房人不来签合同或签不成合同，订金或定金不退。 

　　开发商所以这么做，大都不是因为商品房供不应求，而是一种经销策略，因为，购房人在首次看房时，尤其是第一次购房的人，往往不太懂得房地产和法律的相关知识，过于冲动，在没有充分考虑的情况下，极容易作出错误的判断，开发商及其销售人员抓住这个有利机会，对其极力蛊惑或煽动，最终使购房人草率的签订了认购书。当然，购房人签订认购书也有各种各样想法，不尽然是开发商的错。但最终的结果往往对购房人不利，为数不少的开发商，以认购书相威胁，强迫买方必须签合同。如果合同签成了，则双方相安无事，如果签不成，买方很难拿回所交的订金或定金。签了认购书，交了定金或订金，反而使购房人在将来正式合同的谈判中处于被动地位，买方的合理要求常常遭到开发商的严辞拒绝，开发商经常以定金或订金不退相威胁，以迫使买方就范。

　　我们认为，签订认购书，并不是房地产交易过程当中的必经程序，而是双方自愿行为，不是非签不可的。从法律性质上看，认购书的违反属对先契约义务的违反，按照《合同法》第 42 条的规定应承担缔约过失责任。因此，我们建议在没有法律专家参与的情况下购房人不要与开发商签订认购书。如果个别楼盘处于真实的热销中，那么建议您在签认购书时应在认购书上进行特别的约定，如有的律师建议可以约定“如果双方在签订正式合同时，因就合同的具体条款达不成一致意见而不能签署正式合同，那么，卖方应无条件立即退还全部定金或订金。”也可以约定“在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回。”当然为了公平起见，也可以约定由于购房人的原因解除认购书时，由开发商扣留一小部分相当于其损失的费用，这也是合理的。这样购房人在签约谈判时就有了主动权，不至于被牵着鼻子走。

 

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　徐冰 律师