本律师认为签约时的合同审查包括合同文本的审查和合同条款的审查。

　　新合同文本的正式开始使用日期是2001年1月1日，此前一切合同范本都被予以取消，不再使用。2000年12月1日至31日前是过渡期。这个格式合同范本较以前范本有了很大的改进，比以前更能充分地保护消费者利益，但在目前房地产市场尚不十分规范、消费者还处在弱者地位的情况下，新格式合同范本还不能完全保护消费者的利益。但新合同文本也突出体现了意思自治的原则，允许双方自由选择合同的有关条款，所以，购房人应尽可能利用特别的约定来打破格式条款的不足。

　　我们必须清楚在履约问题上，开发商相对于购房人的违约律要高得多。因此，他们大都想办法利用合同的特别约定来排除或减轻自己的责任，他们一般不用格式条款来这么做，而且用格式条款也难以达到目的。因为《合同法》第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常的理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。可见，非格式条款作用十分巨大，不可小视。开发商一般都不与买方协商，自己事先强行填好，比例从1％到5％不等，且不容更改，这种违约金比例等于开发商违约时没有承担违约责任，这样的约定无法起到制约开发商的目的，而买方所受的损失几乎不能得到补偿。诸如此类的问题很多。如果购房者不仔细审查合同，按开发商先填好的条款签，自己的权益就得不到保证，等出现问题再回头细看合同时才大呼上当。 又由于这些内容是后填写的，购房人很难以《合同法》第40条、第41条关于格式条款的规定加以否定。本律师提醒购房人应带着忧患意识和风险意识来审查合同，其实这个审查合同的过程也就是合同的磋商过程， 双方当事人一旦达成一致，并签字盖章，合同即告成立，对双方均有约束力，是不能任意反悔的。本律师建议购房人对不明白的条款不要轻信房产商的解释，更不要轻信房产商的口头承诺，购房人应咨询有相关知识的专家后再做决断，同时注意这一阶段的证据收集和保护工作，未雨绸缪，以便在发生纠纷时有据可依，取得主动权。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　黑龙江孟繁旭律师事务所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　徐冰 律师