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集资房的定性与继承

来源：黑龙江孟繁旭律师事务所 日期：2012-06-15

　　集资房是指政府提供相应优惠政策，企事业单位为了解决内部职工的住房问题，单位以划拨土地或集体土地使用权及部分资金，结合向内部职工筹集资金承建，以低于市场商品房价格转让给内部职工的房屋。
　　我国20世纪80年代末实行住房制度改革，由原来的住房实物分配逐渐向货币分配过渡，1991年《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》“四、住房建设应推行国家、集体、个人三方共同投资体制，积极组织集资建房和合作建房。各级人民政府要在用地、规划、计划、材料、信贷、税收等方面给予扶持。”首次在政策上明确集资建房的政府支持力度，1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》“鼓励集资合作建房” ，1999年《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》将集资房纳入经济适用住房范畴，2004年、2007年《经济适用住房管理办法》将集资房独立成章，充分体现集资房独特地位。因集资房在出售、出租、抵押、继承等多方面都与商品房多有区别，此就不同产权性质的集资房继承问题发表如下个人意见：
　　（一）取得完全产权的集资房属于被继承人死亡时个人的合法财产，公民死亡前立有遗嘱、遗赠抚养协议的，按遗嘱办理；未立遗嘱，或虽立遗嘱但被确认无效的，被继承人个人遗产部分依法由其配偶、子女、父母继承，如无以上继承人则由被继承人的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母等来继承。
　　（二）被继承人死亡时仅取得集资房的部分产权，法院在此类继承案件审判实践中大多不分割所有权，仅对房屋的使用权进行分配，而各继承人起诉至法院目的就是为了解决房屋权属问题，这种诉与审的矛盾成为集资房继承的焦点，社会各界相关意见也不一致，本人认为对被继承人已经取得部分产权的集资房，产权份额依购房合同或出资状况已明确的，法院宜将各继承人所继承的被继承人享有的房产份额直接进行判决，从根本上解决各继承人之间的矛盾。
　　1、集资人参与单位集资建房后，集资人依出资及合同约定对建成后房屋享有部分所有权，虽单位持有房屋所有权证，集资人仍是房屋共有人，可以立遗嘱将属于自身份额的房产部分指定继承人继承。
　　例如：王甲向单位交纳8万元集资款参加盖房，死亡前单位有政策若其另行支付4万元可买断取得全部房屋产权，王甲因无力支付剩余4万元，房产未买断，王甲立遗嘱将该房由儿子王乙继承，儿子王丙认为遗嘱无效。
　　有观点认为王甲立遗嘱处分的房子为公产，不是其个人合法财产，处分房产归属的遗嘱无效，王乙不能取得该房产。本人认为王乙有权取得属于王甲的房屋所有权份额，理由如下：依据《中华人民共和国民法通则》第78条 “财产可以由两个以上的公民、法人共有。” 《中华人民共和国物权法》第104条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定。”事实上王甲出资8万元，他若要买断该房变成私产仍需向单位支付4万元，依《中华人民共和国物权法》第94条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”从以上资金比例可知王甲拥有争议房屋三分之二产权，单位拥有三分之一产权。所以，王甲手里虽没有房产证，却对争议房屋享有实体权利，根据《中华人民共和国民法通则》第78条“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。”“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。” 故王甲对集资房享有三分之二所有权部分可以行使:占有、使用、收益、处分的权利，王甲有权立遗嘱处分该房产属于他自身部分的死后归属。
　　司法实践中集资房的部分产权人立遗嘱处分房产，其它继承人不认可遗嘱效力起诉法院主张继承权，很多因为集资房的产权证上还是公产，在法院立案都成为部分集资房继承的难点，各继承人内部又无法达成一致意见，使得矛盾无处解决。本人认为，虽产权登记在单位名下，并不依此否定被继承人的合法房屋所有权份额，审判时可从共有角度出发，参照夫妻婚后共同财产的分割办法来相应对待，因为很多夫妻共有房产，其产权证上只写明夫或妻一方单独所有，依婚姻法的相关规定另一方亦享有房产的共有权，非房屋的登记所有人仍可用遗嘱的形式处分属于自己的合法部分，夫妻之间处分自己房产的遗嘱已在司法实践中得到肯定。同样，王甲以8万元出资参与单位建房，王甲依与单位的合同关系及实际出资行为，取得建成房子的部分产权，虽产权登在单位名下，并不能因此而否定王甲对该房产享有部分所有权，其立遗嘱处分自己部分房产的行为合法有效。依最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第３８条“遗嘱人以遗嘱处分了属于国家、集体或他人所有的财产，遗嘱的这部分，应认定无效。”所以即使王甲在遗嘱中写着将集资房全部由王乙继承之类的话语，也仅是其处分了单位三分之一房产部分的遗嘱无效，处分属于自己三分之二房产部分的遗嘱仍有效，王乙可以依遗嘱取得王甲三分之二部分的集资房产权，而后王乙可从自身经济条件出发，考虑是否向王甲单位买断剩余产权，在王乙未放弃优先购买权的情况下，其它子女无权购买单位部分的产权。
　　2、拥有房屋部分产权的单位员工，在没有取得完全集资房产权前，未立遗嘱死亡，法定继承人间可协商房屋归属及折价款支付问题，达成一致意见后以其中一人名义向单位买断房屋产权。
　　拥有集资房部分产权的被继承人死后，未立遗嘱，多个继承人又无法达成一致意见，在房屋分割上存在分歧。各继承人都想取得房屋并有能力向单位付清买断费用，亦有经济能力支付其他继承人房屋折价款的前提下，本人认为应从集资房盖建的初衷出发，由符合《经济适用住房管理办法》的无房继承人取得，取得房产的继承人按评估后折价，在扣除房屋买断及税费等合理费用后，支付其它继承人相应对价房款；有多个无房继承人或各继承人都有自己的房产并同意竞价取得的话，可以让各继承人间竞价，由取得房产的继承人支付其他继承人竞价的最终折价款。
　　各继承人或占继承份额三分之二以上的继承人均不主张房屋所有权，拥有部分产权的单位也不主张优先回购权，可根据拥有继承份额三分之二以上继承人的申请拍卖房屋，拍卖房款按照规定交纳有关税费和土地收益后，由各继承人与原产权单位按照产权比例分成。
　　各继承人既不同意竞价又不同意拍卖，法院可按继承法的相关规定，以被继承人拥有的产权比例确定继承人可继承的份额，但这种最直接的方法本人认为实践生活中可操作性不强，也不利于纠纷的化解。因法院即使以判决的形式确定了各继承人间应继承的产权份额，也确定了依份额所占房屋的产权比例及面积，而继承人都有各自的家庭，多个家庭无法在继承的集资房里小面积居住，显然这种最容易的分割方法，却最不利于发挥不动产的使用价值，继承人各方将来更容易会为此房屋的居住使用问题产生分歧，进一步酝酿纠纷。
　　3、拥有集资房部分所有权的被继承人王甲死亡，未立遗嘱，其儿子王乙直接入住争议集资房，并向单位私自买断房子办了过户手续，王甲的其他继承人王丙可要求分割房产，或要王乙支付房屋折价款。因依《中华人民共和国继承法》第13条 “同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。”第25条“ 继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。”所以王丙在没有放弃继承的情况下，依法取得王甲集资房的继承权，王乙、王丙在未对遗产进行分割前，对房产属于共有关系，即使王乙向单位买断集资房产权，并办理完过户手续，此房仍是王乙、王丙的共同财产。王丙除继承王甲的房产份额外，仍可主张分割王乙从单位购买的房屋产权份额；王乙亦有权请求王丙负担其向单位支付买断款属王丙负担的部分。
　　反之，集资房属于王甲的部分，王乙、王丙在继承开始后已进行分割，并明确了各方的财产份额，王乙直接向单位主张购买单位的份额，单位同意，王乙便独立取得原属于单位的房产份额，王丙无权要求分割王乙从单位购买的产权部分。
　　（三）被继承人因集资时出资比例太少，与集资单位在合同中约定对集资房不享产权份额，仅有集资房使用权，正常因没有所有权的房产无法继承，本人认为若单位曾给职工书面承诺，明确原房产使用人死后，单位愿以职工的意愿（如遗嘱）确定下一房屋使用人的，应按单位与原职工的共同意愿办理，免得因该房的所有权与使用权脱离而引发家属对房屋使用权的争议。

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