摘要：房地产买卖合同生效以后在未过户的情况下遭遇拆迁，拆迁补偿款是归原所有人还是新买受人，双方各执一词，法院态度暧昧，牵扯出诸多法律问题。
关键词：拆迁所得；不可抗力；归谁所有

        甲工厂系名为集体实为个人的企业，2000年1月甲工厂将场地厂房及设备作价55万元转让给乙公司，合同约定：分期付款，乙公司首付40万元即可进厂从事生产，余款15万元在2000年6月底之前一次性付清，届时双方共同办理过户手续，费用由乙公司承担。然而，乙公司因经济紧张拖后两个月才结清余款，甲工厂接受了余款，并同意办理过户手续。因乙公司筹集过户费用又耽误了半个月的时间，当双方带着所有的文件及费用去办理过户时，却被告知该地区因已进入拆迁，过户手续一律停办。接下来，是拆迁工作陷入僵局。因为按照拆迁法规规定，持有房屋所有权或使用权凭证的人是合法的被拆迁人，所以拆迁人只能与甲工厂签订拆迁补偿协议，协议约定补偿总金额高达120万元。然而被拆迁场地却被乙公司实际占有并使用，因此，要想拆迁工作顺利进行，还必须和乙公司达成一致，没办法，拆迁人又和乙公司形成了一份补偿金额相同的拆迁补偿协议。这种“一女二嫁”的结果导致双方直接冲突，政府管理部门拆迁办在多次调解无效的情况下，建议双方到法院诉讼，通过法律程序确定补偿金的归属。
        笔者作为甲工厂的代理人率先向法院提起诉讼，并按照《中华人民共和国民事诉讼法》第92条申请法院对涉及本案的拆迁人账户的补偿金额进行冻结。法庭审理时，通过双方的举证质证，对上述事实予以确认，然而，关于“此笔拆迁所得应归谁所有”双方争议很大：
        原告认为，既然双方签订的是房地产买卖合同，且未办理过户手续，那么，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第9条：“ 依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”本案属于后者，即买卖合同虽有效，但房地产所有权不发生转移。而拆迁补偿款是给所有权人的，所以，其它任何人，包括被告，都无权得到这笔款。 被告认为，按照上述司法解释的规定，双方虽未办理过户手续，但所签订的合同依然是有效的，那么，根据《合同法》第8条：“ 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，被告仍有权得到买卖合同的标的物，而拆迁补偿款实际是标的物的转化形式，所以，被告有权获得该款。针对被告的观点，原告认为，本案虽属有效合同，但因发生了不可抗力事由，合同已无法实际履行，因此，根据《合同法》第94条：“ 有下列情形之一的，当事人可以解除合同。”因此原告完全有权解除合同，而根据《合同法》第97条：“ 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案当中，由于是不可抗力导致合同解除，原告并无过错，所以，被告只能要求返还转让款，其它请求均不受法律保护。针对原告的上述观点，被告则认为，拆迁不属于不可抗力，因为按照《合同法》第117条 ：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”拆迁是商业行为或政府行为，总之是人的行为，是能够预见的，不符合不可抗力的特点，何况，完全可以通过兑现补偿款的形式达到合同目的。退一步讲，即使应当解除，也应对被告的利益进行补救，而给付补偿款也可以视为补偿措施，否则，对被告太不公平。原告对被告的上述辩解提出如下主张，以补偿款作为所有权转移的转化形式没有法律依据，致使合同目的无法实现，原告没有过错，无需对被告进行任何补偿，相反，不能过户的原因是被告逾期履行付款义务造成的，后果理应自负。
        原、被告双方经多次辩论，争执不下，法庭不得已终止了辩论程序。在法庭组织调解时，在返还被告转让款55万元的基础上，再给被告30万元作为补偿。而被告拒绝接受此方案。因为本案一方不同意调解，法院只能判决。判决结论是：原、被告双方所签订的房地产买卖合同属于双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，为有效合同，但因未办理过户手续，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解（一）第9条，房地产所有权不发生转移，拆迁补偿款应归原告所有。鉴于原告自愿将其中30万元给被告，属于赠与行为，本院予以确认。因此判决如下：1、拆迁补偿款120万元归原告所有；2、原告返还被告转让款55万元；3、原告从所得款项中拿出30万元给被告。
        对此结果双方均未上诉。
　　 尽管原告的利益在一定程度上得到了保护，甚至原告对这一结果也表示满意，但作为一名法律工作者，笔者认为法院的判决并不妥当。因为按照《民事诉讼法》第7条规定：“人民法院审理案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”也就是说，法院的判决结论一定要有明确的法律依据，这种“调解式的判决”既违背上述原则，也有损法律的尊严和严肃性，同时，还暴露出，在审判实践当中，有些法官为追求案件的成功率，即不被上诉，竟忘了自己的职责和本分，采用“和稀泥”的方法来亵渎法律，这是极不应该的。 笔者个人认为，这笔拆迁所得就应归原告所有，因为原告享有被拆迁财产的所有权，而拆迁补偿的对象就是所有权人，且只能是所有权人，只有这样，才符合拆迁法律制度，更重要的是不至于违背物权优于债权的基本法律原则。