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物权法对经济适用住房、集资房、安置房（以下简称三房）买卖的影响

日期：2009-08-09

　　“三房”均是由国家或单位在房地产市场日趋增温及城市快速发展的情形下，为缓慢社会及职工购房压力而出卖于符合特定条件的个人，但是在具体操作过程中，因符合条件的个人暂不需要住房或仍无力购买，，便会出现“三房”买卖问题，在办理产权过户时，由于房地产价格的大幅升高或其它原因，就会出现卖方不愿再协助办理产权过户等问题，从而引发大量诉讼，各地法院在审判实践中，判决结果不一。笔者认为2007年10月1日起施行的《物权法》对“三房”买卖合同有效是加以了肯定的。理由如下：
　　一、《物权法》第二条本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　因此，买卖双方关于“三房”买卖合同，如无法律特别规定，自合同成立时即生效，一方违约，另一方可据此请求对方依约履行协助办理产权过户手续，或要求支付违约金并赔偿由此造成的损失。
　　二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第四条　合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
　　现今仍未有明确的法律或行政法规规定“三房”买卖合同无效。但是各地地方性法规规定例如经济适用住房均需在取得两证若干年内后方可上市交易，有些法院却据此认定双方的买卖合同无效。这各种做法一是法律理解上的偏差，二是混淆了物权的取得及合同无效的规定。各种部门规章及地方性法规、政府规章之所以规定经适房需在取得两证若干年后方可上市交易，笔者认为主要还是为了防止经适房及集资房、安置房大量上市交易，对房地产市场造成冲击。并未有否认双方关于该种房买卖无效的意思在内。“三房”买卖，只会是在规定年限内不能取得两证而已，“三房”买卖从民法、还是合同法均不具备无效的情形，一、是双方真实意思的表示；二、未有违反法律、行政法规的强制性规定；三、未有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；四、未损害社会公共利益；因此，买卖合同应合法有效，符合条件后，一方要求另一方依法履行后合同义务，应获得法律支持。

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